Fastighetsmäklarbranschen & AML 2025: från dokument till fungerande efterlevnad
Den nationella riskbedömningen placerar fastighetsmäklarbranschen på betydande risknivå (3 av 4) för penningtvätt. Samtidigt har Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) aviserat skärpt tillsyn med fokus på att kontrollerna ska fungera i praktiken. För mäklarföretag innebär det att gå från dokument till verkningsfullt riskbaserat arbete—i varje uppdrag.
Sedan nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) trädde i kraft den 1 juli 2021 omfattas både mäklarföretag (juridisk person) och enskilda mäklare (fysisk person) av tydligare ansvarslinjer. Själva AML-kraven följer av penningtvättslagen (2017:630), men fastighetsmäklarlagen klargör ansvarsfördelningen i mäklarverksamheten.
Relaterad läsning: AMLA 2026 – vad det betyder i praktiken och DORA – drivkrafter för riskbaserat arbete.
Vad krävs – i praktiken?
Minimikrav enligt lagstiftning och myndighetsvägledningar:
Allmän riskbedömning av verksamheten och rutiner för hur riskerna hanteras (riskbaserat arbetssätt).
Dokumenterade riktlinjer för kundkännedom (KYC), löpande övervakning, rapportering till Finanspolisen och personuppgiftsbehandling.
Kundriskklassning, identifiering av verklig huvudman, bedömning av medlens ursprung, samt löpande uppföljning av uppdrag/transaktion.
Utbildning: löpande, rollanpassad och dokumenterad kompetenshöjning för alla som påverkar efterlevnaden.
Vanliga brister vi ser
Svag eller odokumenterad allmän riskbedömning – saknar koppling till egna produkter, kanaler och kundsegment.
Kundprocessen är ”på papper” – men ger inte konsekvent riskklassning, EDD eller avslag när risk inte kan hanteras.
Otillräcklig bevisning av medlens ursprung – t.ex. vid tredje mans finansiering, komplex ägarstruktur eller snabb vidareförsäljning.
Bristande rapporteringskultur – osäkerhet kring när och hur en misstanke ska rapporteras.
Utbildning ad hoc – ingen spårbar, rollbaserad plan med uppföljning av lärandeeffekt.
Fem prioriterade åtgärder för 2025
Uppdatera den allmänna riskbedömningen – knyt den till konkreta kontroller per kundtyp, finansiering, kanal och geografi.
Styr upp KYC-flödet: obligatoriska kontroller för verklig huvudman, medlens ursprung och PEP; dokumentera beslut vid förhöjd risk.
Genomför ett ”mock-tillsynstest” – genomlys riskbedömning, rutiner, stickprov på akter, beslut och rapportering.
Inför scenariobaserad utbildning per roll (mäklare, assistenter, compliance, VD/styrelse) och mät kunskapseffekt över tid.
Sänk rapporteringströskeln – definiera varningssignaler, beslutsvägar och logga samtliga bedömningar.
Varningssignaler i mäklarledet
Ovanliga betalningsvägar, tredje man som står för handpenning/köpeskilling.
Kort innehavstid och snabb vidareförsäljning utan rimlig förklaring.
Komplex/otydlig ägarstruktur eller högriskjurisdiktioner.
Påtaglig under-/överprissättning mot marknad.
Kontantinslag eller uppdelade betalningar från flera konton.
Dessa mönster ska utlösa skärpta kontroller och vid misstanke rapport till Finanspolisen.
Rollfördelning: företag vs. mäklare
Mäklarföretaget ansvarar för övergripande riskstyrning: allmän riskbedömning, styrdokument, systemstöd, utbildningsprogram och intern kontroll.
Den enskilda mäklaren ansvarar för kundens riskbedömning, kundkännedom och uppdragsövervakning—samt att larma internt och rapportera misstanke.
Hur RQG hjälper mäklarföretag
E-learning som driver beteende – inte bara ”bock i ruta”:
Bas & fördjupning i AML för mäklare – moduler om KYC, verklig huvudman, medlens ursprung och rapporteringsplikt, med scenarier från verkliga uppdrag.
Rollspår: Mäklar-, Assistent-, Lednings-/VD- och Styrelsespår—för riskbaserad förankring och ansvar i hela organisationen.
Micromoduler: Red flags för mäklare – 10-minuters case om typiska upplägg i förmedlingskedjan.
Kunskapstest & spårbarhet – resultat per individ/grupp, påminnelser och årlig refresher direkt i plattformen.
Mock-tillsyn (tillval) – genomlysning av riskbedömning, akter och rutiner med prioriterad åtgärdslista.
Vill ni se hur utbildningen kopplas till just er riskbild?
Boka en 20-minuters demo – vi visar flöden, rapporter och mikromoduler för mäklarledet.
Relaterad läsning: